報告摘要

自1998年住房體制改革至今，中國房地產業歷實現快速成長，逐漸由擴張式高增長進入高質量轉型階段。百強房企占全國銷售份額近三年每年同比增長約10個百分點，截至2019年11月末達73.9%，集中度與發達國家相比仍有進一步提升空間。房地產業進入成熟期，企業競爭加劇，行業整合成為趨勢。新時代新形勢房地產企業生存發展新模式成為熱點重點問題，國發院城市更新研究中心完成了《房地產行業整合趨勢與并購策略研究》報告，立足結構性機會下房企并購進行研究，為房地產行業及企業發展提供借鑒。

需求與供給兩側改革均推動行業發展轉型，中國房地產業發展進入新階段。一方面，隨著勞動力人口紅利減少、城鎮化發展進入后增長及居民住房條件改善，中國住房需求漸至頂峰并趨于穩定。據統計，2013年全國住房銷售面積出現下降趨勢，2015年后棚改貨幣化新增住房需求帶動全國住房銷售面積增長，該政策實施期屆滿，紅利減少。一般性需求下新建商品房需求趨于平衡，二手房交易和改善性需求持續增長，中國房地產市場進入存量階段。另一方面，近年來國家連續出臺綜合改革政策以促進消費增長及結構性改革，補短板目的突出，專業化發展要求提升且趨勢顯著。同時，京津冀、長三角、大灣區、成渝等城市群與都市圈發展，安徽、河南、新疆等地城鎮化率低但常住人口增量高的新型城鎮化發展，及新商業、新旅游、新居住、新物流、新產業園、城市更新等新業態和新空間產生，均為房地產業發展提供新的結構性機會，并將成為房地產業增長新支撐。土地及資本等優質資源向頭部企業聚集，宏觀調控與信貸政策持續收緊，使得大規模企業在獲取土地資源及融資方面比較優勢顯著并增強，而專業化能力提高企業經營獲利能力，分工帶來合作，合作促進“雙贏“。由此可見，“做大”“做?！背蔀榉科蟀l展新方向。

收并購是企業“做大”“做?！钡闹匾侄?，項目并購有利于企業擴大規模、增強市場勢力并提高土地及資本等資源獲取能力，公司并購有助于細分市場間多層次、寬領域、全方位合作并實現轉型升級。整體而言，房地產行業整合與并購呈高增長趨勢，但房企并購占總并購比例尚處低位。好的并購策略是房企“做大”“做?！钡年P鍵成功因素，包括恰當時機、適宜地域、優質標的及合理模式。并購動機影響并購策略。其中，時機層面，經濟增長放緩、結構轉型升級、貨幣與住房政策收緊以及房地產市場下行期整合加速為房企并購提供機會；地域層面，地理區位、城鎮化率、人口流動及地方經濟發展影響并購，房企并購多發市場競爭程度高的區域，如北上廣深等一線城市，并有向成渝等新一線城市轉移趨勢；標的層面，項目并購以經濟效益為目的，重點考察完成度、投資回報、現金流及債務債權等財務指標，而公司并購則對企業融合提出更高要求，企業宗旨、定位、經營哲學等價值觀與意識流因素需提高重視；模式層面，成本-收益均衡、戰略需求及企業能力等綜合因素共同影響交易方式、標的性質、支付方式、融資方式等，并購實務當具體問題具體分析。同時，房企并購需加強風險意識，包括政策與市場研判的行業發展風險及估值、或有、財務、整合等流程風險，通過決策研究、盡職調查、流程監管、整合重組、評價反饋等加強風險防范，并根據項目并購與公司并購的不同戰略目的制定針對性防范措施。此外，融資是并購的重要支撐。受調控政策收緊及監管政策加強影響，并購貸款成為房企并購主要融資工具，并購債券及并購基金等新工具因靈活性、專項性逐漸成為房企并購重要融資工具，為優質企業戰略提供資金支持。

當前，房地產行業整體規?？焖贁U張的時代基本結束，經濟發展、人口紅利、新型城鎮化及業態機會促進房地產行業整合及轉型升級，開發時代的普遍性機會減少而資管時代的結構性機會增多，房地產業進入并購重組關鍵時期。國發院城市更新研究中心2019年《房地產行業整合趨勢與并購策略研究》報告研究認為，短期內市場下行疊加調控政策提高對企業綜合能力的要求，收并購成為行業、市場與企業共同進步的重要途徑，大規模及綜合實力雄厚的房地產企業進一步擴大資源優勢，傳統房地產企業進行專業化轉型。監管部門也應防范壟斷，保持市場平穩、健康、可持續發展。